Norme e Tributi

Tasi «impossibile» per gli inquilini

Tasi «impossibile» per gli inquilini

Regole complesse e importi (talvolta) bassi: c’è il rischio di mancati pagamenti per la quota sugli affitti. In caso di locazioni, infatti, il tributo per i servizi viene diviso fra proprietari e conduttori. E’ possibile aumentare il prelievo per i locatari dal 10 al 30% del totale. Ecco tutte le regole

La Tasi è posta a carico del proprietario. La norma fa riferimento a un concetto di detenzione temporanea e tale non è un contratto di locazione di quattro anni che inizia a ottobre. Nel caso di locazione breve, come quella di una casa vacanza (in genere sotto i 30 giorni), la Tasi sarà posta solo a carico del proprietario.

Il presupposto della Tasi si verifica con la detenzione «a qualsiasi titolo»: quindi, anche senza un titolo che legittimi l’occupazione la Tasi è dovuta. Tra proprietario e inquilino sfrattato non c’è solidarietà: il primo non è chiamato a rispondere dei mancati versamenti del secondo

Sono soggette a Tasi, anche nel caso in cui siano alloggi sociali; diversamente saranno soggette sia a Imu sia a Tasi. In Imu pagheranno con aliquota ordinaria (detrazione di 200 euro) mentre in Tasi andranno considerate come “altri immobili”, con quota Tasi a carico dell’assegnatario occupante.

Il Comune non può prevedere l’aliquota zero per l’occupante che deve corrispondere tra il 10-30 per cento dell’ammontare complessivo della Tasi dovuta per l’immobile. Se il Comune ha comunque fissato l’aliquota zero, e la delibera non è stata impugnata, il contribuente non dovrà pagare nulla

Se il Comune non ha deliberato entro il 10 settembre, alle case locate si applica in automatico l’aliquota base dell’1 per mille, (sempre che le aliquote Imu non siano già al massimo) ma la quota per il detentore è zero. Quando c’è una delibera ma non una quota specifica, questa è fissata direttamente dalla legge ed è pari al 10%

L’elemento qualificante la Tasi, intesa come service tax, sarebbe dovuto essere l’applicazione anche ai detentori, ma in realtà l’obiettivo può considerarsi fallito. Non solo perché è irragionevole chiamare alla cassa nuovi contribuenti per poche decine di euro, ma anche perché l’applicazione della nuova imposta richiede uno sforzo di adempimenti il cui costo va oltre il beneficio che ne ricaveranno i Comuni.

La normativa prevede che il Comune possa porre a carico del detentore una quota compresa tra il 10-30 per cento dell’ammontare “complessivo” della Tasi dovuta per l’immobile; la restante parte rimane a carico del proprietario. Non è quindi possibile per il Comune azzerare la quota a carico dell’inquilino, mantenendo l’obbligo di versamento solo a carico del proprietario. Una tale previsione, incidendo su uno dei soggetti passivi, violerebbe l’articolo 52 del decreto legislativo 446/1997.

A causa dell’intreccio con l’Imu, e soprattutto del vincolo che la sommatoria delle aliquote Imu e Tasi non deve essere superiore all’aliquota Imu massima prevista per ogni categoria di immobile, le aliquote Tasi che saranno applicate alle ipotesi diverse dalle abitazioni principali sono minime, e per i Comuni con l’aliquota Imu al massimo quella Tasi arriva allo 0,8 per mille, come nel Comune di Roma.

Nel caso in cui l’inquilino utilizzi il fabbricato come propria abitazione principale non è possibile utilizzare l’aliquota Tasi prevista per le abitazioni principali in proprietà, perché il tributo sull’immobile è unico e unica deve essere l’aliquota utilizzata: che debba essere quella del proprietario lo dice chiaramente il comma 688 della legge 147/2013 laddove si fa riferimento alla percentuale dell’ammontare complessivo del tributo «determinato con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale».

Così, ad esempio, un’abitazione popolare locata nel Comune di Roma, con rendita pari a 500 euro, sarà soggetta a un’aliquota Tasi pari allo 0,8 per mille; il 20% sarà a carico dell’inquilino (13,44 euro) e l’80% a carico del proprietario (53,76). In questo caso, l’acconto Tasi del 16 ottobre (pari alla metà dell’importo dovuto nell’anno) sarà pagato dal solo proprietario, mentre l’inquilino verserà l’intero importo a dicembre, perché la rata di acconto (6,72 euro) non supera la soglia minima di versamento fissata a 12 euro.

Peraltro l’adempimento da parte dell’inquilino è tutt’altro che agevole perché questi, non essendoci per quest’anno l’obbligo di invio dei bollettini precompilati da parte del Comune, dovrà conoscere l’importo della rendita catastale dell’abitazione e delle pertinenze e dovrà presentare entro il 30 giugno dell’anno prossimo anche la dichiarazione Tasi.

La normativa fa riferimento ai detentori, quindi nel caso di locazione vi possono essere più detentori: per esempio marito e moglie o più studenti. La norma prevede che in caso di pluralità di possessori o detentori, essi sono tenuti in solido al versamento dell’unica obbligazione tributaria. Va, però, precisato che la solidarietà opera autonomamente con riferimento alle due categorie di “possessore” e di “detentore”. Il possessore e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria e quindi il primo non può essere chiamato a rispondere del mancato versamento del secondo.

Il fatto che tutti gli occupanti siano obbligati in solido non vuol dire che la Tasi debba essere ripartita tra i vari soggetti che occupano la casa, non essendo previsto un versamento in ragione della “quota di occupazione”. La solidarietà, però, permetterà al Comune, in sede di accertamento, di richiedere l’intera Tasi indifferentemente a uno degli occupanti.Il comma 673 della legge 147/2013 prevede che in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tasi è dovuta soltanto dal proprietario.

Ifel, nella nota di lettera della disciplina Iuc del 1° settembre 2014, rileva condivisibilmente che nel caso di utilizzi inferiori ai sei mesi ma non riconducibili a un utilizzo temporaneo, come nell’ipotesi di un contratto di locazione quadriennale che inizia a ottobre, la soggettività passiva è comunque in capo all’utilizzatore che ovviamente dovrà calcolare la sua quota rapportandola ai mesi di occupazione, considerando per intero il mese in cui l’occupazione si è protratta per almeno quindici giorni.

Infine, va rilevato che il detentore rileva solo se è soggetto diverso da uno dei proprietari. In altri termini, nel caso di abitazione posseduta da due fratelli ma occupata solo da uno, la Tasi sarà dovuta da ognuno in ragione della propria quota di possesso e della destinazione, ma non si potrà richiedere al possessore occupante anche una quota di Tasi del possessore non occupante.

Da “Il Sole 24 Ore” –  P. Mirto